Louer un appartement sur Airbnb, c'est exercer une activité économique. Gérer les logements des autres, c'est une entreprise de services. Dans les deux cas, la facturation, la TVA et la réforme de la facture électronique s'appliquent, avec des règles qu'il vaut mieux connaître avant le premier voyageur.
Loueur Airbnb : quel statut
- Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : le cas de la plupart des particuliers. Revenus imposés en BIC (micro-BIC avec abattement, ou réel), immatriculation obligatoire au guichet unique pour obtenir un SIREN, cotisations sociales au-delà de 23 000 € de recettes (affiliation au régime des indépendants ou option URSSAF).
- LMP : au-delà de 23 000 € de recettes et si celles-ci dépassent vos autres revenus d'activité.
- Micro-entreprise : possible pour la para-hôtellerie et pour la conciergerie, pas pour la simple location meublée (qui reste en LMNP).
- Société (SARL de famille, SAS) : pour plusieurs biens ou plusieurs associés.
Les seuils de micro-BIC pour les meublés de tourisme ont été durcis : 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement pour les meublés non classés (loi de finances 2024), 77 700 € et 50 % pour les meublés classés (avec des règles en évolution, vérifiez chaque année sur service-public.fr). Voir aussi SCI et LMNP.
La TVA : location exonérée, para-hôtellerie taxée
La location meublée est exonérée de TVA (art. 261 D du CGI). Elle devient assujettie lorsque vous fournissez au moins trois des quatre prestations suivantes dans des conditions similaires à l'hôtellerie : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux pendant le séjour, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. Depuis 2024, la définition a été précisée pour les locations de courte durée avec services.
Assujetti, vous bénéficiez de la franchise en base sous 85 000 € (activité d'hébergement) et pouvez opter pour la TVA à 10 % pour récupérer celle des travaux et de l'ameublement. Faites le calcul avec le simulateur de franchise, activité « ventes et hébergement ».
Quelles factures pour le loueur
- Voyageur particulier : la plateforme fournit un reçu ; vous devez conserver l'historique des réservations et des versements (relevés Airbnb, Booking), qui font office de justificatifs de recettes. Si vous louez en direct, remettez une note ou facture dès 25 €.
- Voyageur professionnel (déplacement d'entreprise, société qui réserve pour ses salariés) : une facture en bonne et due forme est due, avec les mentions obligatoires et la mention d'exonération de TVA le cas échéant. À partir de septembre 2027, si le client est une entreprise française et que vous êtes assujetti, cette facture passe en électronique.
- Commissions Airbnb, Booking : facturées depuis l'Irlande ou les Pays-Bas ; vous devez déclarer la TVA autoliquidée sur ces commissions si vous avez un numéro de TVA intracommunautaire (obligatoire dès que vous achetez des services à des entreprises de l'UE).
Conciergerie : une entreprise de services
La conciergerie facture au propriétaire une commission (souvent 15 à 25 % des revenus) ou des prestations (ménage, accueil, gestion des annonces). Ce sont des prestations de services soumises à la TVA à 20 %, avec franchise sous 37 500 € en micro. Vos factures aux propriétaires portent les mentions habituelles ; si le propriétaire est un professionnel français (SCI assujettie, LMNP immatriculé), vos factures devront être électroniques à partir du 1er septembre 2027.
Points d'attention : le contrat de mandat, la gestion des fonds encaissés pour le compte du propriétaire (compte séparé, reddition de comptes), la carte professionnelle si vous gérez des locations au sens de la loi Hoguet (mandat de gestion), et l'assurance RC Pro.
La réforme de la facturation électronique, concrètement
| Vous êtes | Réception (depuis le 1er sept. 2026) | Émission et e-reporting (1er sept. 2027) |
|---|---|---|
| Loueur LMNP exonéré ou en franchise | Oui : plateforme agréée obligatoire pour recevoir les factures de vos fournisseurs (ménage, travaux, logiciels) | E-reporting de vos recettes ; facture électronique si client professionnel français |
| Loueur para-hôtelier assujetti | Oui | Idem, avec TVA |
| Conciergerie | Oui | Factures électroniques aux propriétaires professionnels, e-reporting pour les particuliers |
Une plateforme agréée gratuite règle la question : Indy propose une offre LMNP dédiée.
Les outils
Gérer sa location ou sa conciergerie
Indy
Offre LMNP gratuite (compte pro, factures, compta), déclaration 2031 automatisée en Premium, plateforme agréée.
- Offre Essentiel 100 % gratuite : factures illimitées, plateforme agréée, compte pro
- Comptabilité automatisée depuis la banque : gain de temps énorme
- Déclarations URSSAF, TVA, 2035 et liasse fiscale télétransmises (Premium)
- Les relances automatiques et la signature de devis démarrent à l'offre Plus (9 €/mois)
Dougs
Expert-comptable en ligne spécialisé immobilier : Immo Liberté dès 39 €/mois + 10 €/bien, bilan attesté.
- Bilan et liasse attestés par un expert-comptable inscrit à l'Ordre
- Facturation gratuite immatriculée plateforme agréée
- Conseil fiscal illimité par chat/visio
- Pas d'offre micro-entrepreneur dédiée
Qonto
Compte pro dédié à l'activité, virements des plateformes, facturation électronique incluse.
- Plateforme agréée immatriculée, création illimitée de devis et factures
- Ouverture de compte en ligne rapide, dépôt de capital possible
- Cartes physiques et virtuelles, plafonds, gestion des dépenses d'équipe
- Pas d'offre gratuite
Lien partenaire : nous pouvons percevoir une commission si vous souscrivez, sans surcoût pour vous. Notre indépendance
Pour un loueur Airbnb en LMNP ou une conciergerie qui démarre, Indy couvre l'essentiel gratuitement : compte dédié, factures conformes, compta automatique et plateforme agréée. Dès que le patrimoine grossit ou qu'un bilan attesté devient nécessaire, Dougs prend le relais.
Lien partenaire : nous pouvons percevoir une commission si vous souscrivez, sans surcoût pour vous. Notre indépendance
Questions fréquentes
Dois-je faire une facture à chaque voyageur Airbnb ?
La location Airbnb est-elle soumise à la TVA ?
Suis-je concerné par la facturation électronique ?
Comptable de formation, Jean a passé des années à dépanner ses amis indépendants perdus dans la facturation. Madame Facture est né de là : rendre ces sujets simples et abordables, et sélectionner les meilleures offres pour chaque besoin, en vidéo et par écrit.