Airbnb, location courte durée et conciergerie : facturation, TVA, statut et réforme 2026

Louer un appartement sur Airbnb, c'est exercer une activité économique. Gérer les logements des autres, c'est une entreprise de services. Dans les deux cas, la facturation, la TVA et la réforme de la facture électronique s'appliquent, avec des règles qu'il vaut mieux connaître avant le premier voyageur.

Loueur Airbnb : quel statut

• Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : le cas de la plupart des particuliers. Revenus imposés en BIC (micro-BIC avec abattement, ou réel), immatriculation obligatoire au guichet unique pour obtenir un SIREN, cotisations sociales au-delà de 23 000 € de recettes (affiliation au régime des indépendants ou option URSSAF).
• LMP : au-delà de 23 000 € de recettes et si celles-ci dépassent vos autres revenus d'activité.
• Micro-entreprise : possible pour la para-hôtellerie et pour la conciergerie, pas pour la simple location meublée (qui reste en LMNP).
• Société (SARL de famille, SAS) : pour plusieurs biens ou plusieurs associés.

Les seuils de micro-BIC pour les meublés de tourisme ont été durcis par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable depuis les revenus 2025 (déclaration 2026) : 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement pour les meublés non classés ; 77 700 € et 50 % pour les meublés classés et les chambres d'hôtes. Au-delà, c'est le régime réel. Voir aussi SCI et LMNP.

La TVA : location exonérée, para-hôtellerie taxée

La location meublée est exonérée de TVA (art. 261 D du CGI). Elle devient assujettie lorsque vous fournissez au moins trois des quatre prestations suivantes dans des conditions similaires à l'hôtellerie : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux pendant le séjour, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. Depuis 2024, la définition a été précisée pour les locations de courte durée avec services.

Assujetti, vous bénéficiez de la franchise en base sous 85 000 € (activité d'hébergement) et pouvez opter pour la TVA à 10 % pour récupérer celle des travaux et de l'ameublement. Faites le calcul avec le simulateur de franchise, activité « ventes et hébergement ».

Quelles factures pour le loueur

• Voyageur particulier : Airbnb n'est pas automatiquement votre client. Dans le schéma habituel, le loueur fournit l'hébergement au voyageur et la plateforme émet le reçu de réservation ainsi que sa facture de commission. Conservez l'historique des réservations et des versements ; si vous louez en direct, remettez une note ou facture lorsque les règles B2C l'imposent (détail).
• Voyageur professionnel (déplacement d'entreprise, société qui réserve pour ses salariés) : une facture en bonne et due forme est due, avec les mentions obligatoires et la mention d'exonération de TVA le cas échéant. Si l'hébergement est exonéré au titre de l'article 261 D, il reste exclu de l'obligation d'émission électronique, même pour un client professionnel. Pour une activité taxable, y compris en franchise en base, la facture entre assujettis établis en France devient électronique selon le calendrier de taille rappelé ci-dessous.
• Commissions Airbnb, Booking : elles constituent une prestation distincte de l'hébergement. Leur traitement dépend notamment de l'entité qui facture réellement la commission ; une acquisition étrangère peut soulever séparément des obligations d'autoliquidation de TVA et d'e-reporting. Ce point transfrontalier doit être vérifié à partir de la facture ou du contrat avant toute déclaration.

Conciergerie : une entreprise de services

La conciergerie facture au propriétaire une commission (souvent 15 à 25 % des revenus) ou des prestations (ménage, accueil, gestion des annonces). Ce sont des prestations de services soumises à la TVA à 20 %, avec franchise sous 37 500 € en micro. Vos factures aux propriétaires portent les mentions habituelles ; si vous et le propriétaire êtes assujettis établis en France, vos factures devront être électroniques selon le calendrier de taille ci-dessous, même si les loyers du propriétaire sont exonérés.

Points d'attention : le contrat de mandat, la gestion des fonds encaissés pour le compte du propriétaire (compte séparé, reddition de comptes) et l'assurance RC Pro.

Le point le plus souvent négligé est la loi Hoguet. Une conciergerie qui se contente de prestations matérielles (ménage, accueil des voyageurs, blanchisserie, création et suivi des annonces) n'a pas besoin de carte professionnelle. Dès qu'elle signe les contrats de location au nom du propriétaire ou encaisse les loyers pour son compte, elle exerce une activité de gestion immobilière : carte professionnelle « gestion immobilière » (carte G) délivrée par la CCI, garantie financière et RC Pro spécifique deviennent obligatoires. Exercer sans carte est un délit. Le partage habituel des rôles — la plateforme encaisse et reverse au propriétaire, la conciergerie facture ses prestations — évite précisément ce basculement : vérifiez ce que dit votre contrat de mandat.

La réforme de la facturation électronique, concrètement

Le calendrier dépend de la taille de l'entreprise, pas du statut de loueur ou de conciergerie : réception au 1er septembre 2026 pour les assujettis concernés ; émission et e-reporting des opérations concernées au 1er septembre 2026 pour les GE/ETI, au 1er septembre 2027 pour les PME/micro.

Une plateforme agréée gratuite règle la question : Indy propose une offre LMNP dédiée.

Les outils

Côté outils, l'enjeu est d'avoir un compte dédié à l'activité, des recettes ventilées et une plateforme agréée pour la réception des factures : plusieurs solutions gratuites pour indépendants et loueurs le font, comparatif à l'appui. Si votre patrimoine grossit ou qu'un bilan attesté devient nécessaire, passez par un expert-comptable en ligne.