La question revient sans cesse chez les investisseurs immobiliers : « ma SCI doit-elle s'inscrire quelque part ? ». La réponse dépend d'un seul critère : votre structure est-elle assujettie à la TVA ?
Le critère : assujetti ou non
La réforme s'applique aux assujettis à la TVA établis en France (article 289 bis du CGI), qu'ils soient redevables ou en franchise. Une personne morale qui ne réalise que des opérations hors champ de la TVA n'est pas assujettie et n'est donc pas concernée.
SCI de location nue d'habitation
La location de logements nus est exonérée de TVA, sans possibilité d'option. Une SCI qui ne fait que cela n'a pas la qualité d'assujetti pour cette activité : elle est hors champ de la réforme. Pas de plateforme agréée obligatoire, pas d'e-reporting.
Nuance : elle reçoit des factures d'artisans et de fournisseurs. Ceux-ci, ne trouvant pas la SCI dans l'annuaire, lui enverront leurs factures comme à un particulier (PDF, papier). C'est prévu par le dispositif.
SCI de locaux professionnels ou commerciaux
La location de locaux nus à usage professionnel est exonérée mais avec option possible pour la TVA. Si la SCI a opté (pour récupérer la TVA sur les travaux, par exemple), elle est assujettie et redevable : plateforme agréée obligatoire depuis le 1er septembre 2026, et facturation électronique de ses loyers à ses locataires professionnels à partir de septembre 2027 (les loyers sont des prestations facturées à des entreprises).
Même sans option, une SCI qui loue des parkings, des emplacements ou des locaux aménagés est assujettie de plein droit.
LMNP et LMP
La location meublée est une activité économique assujettie à la TVA, généralement exonérée (sauf para-hôtellerie) ou en franchise en base. Le loueur en meublé est donc dans le champ de la réforme, comme un micro-entrepreneur : il doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Pour ses loyers à des particuliers, c'est l'e-reporting en 2027, pas la facture électronique.
Récapitulatif
| Situation | Concernée ? | À faire |
|---|---|---|
| SCI location nue d'habitation, sans autre activité | Non | Rien (inscription facultative) |
| SCI locaux professionnels avec option TVA | Oui | Plateforme agréée dès 2026, factures électroniques de loyers dès 2027 |
| SCI parkings, locaux aménagés | Oui | Idem |
| LMNP / LMP en franchise ou exonéré | Oui | Plateforme agréée dès 2026, e-reporting des loyers dès 2027 |
| LMNP para-hôtelier assujetti | Oui | Idem, avec TVA |
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Questions fréquentes
Une SCI qui loue un appartement nu à un particulier doit-elle choisir une plateforme agréée ?
Un LMNP est-il concerné ?
Une quittance de loyer est-elle une facture électronique ?
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