La question revient sans cesse chez les investisseurs immobiliers : « ma SCI doit-elle s'inscrire quelque part ? ». La réponse dépend d'un seul critère : votre structure exerce-t-elle une activité économique indépendante qui la rend assujettie à la TVA ? Être assujetti ne signifie pas forcément être redevable de TVA.
Le critère : assujetti ou non
La réforme s'applique aux assujettis à la TVA établis en France (article 289 bis du CGI), qu'ils soient redevables ou en franchise. Une personne morale qui ne réalise que des opérations hors champ de la TVA n'est pas assujettie et n'est donc pas concernée.
SCI de location nue d'habitation
C'est le cas le plus fréquent, et le plus souvent mal expliqué. Il faut séparer deux obligations.
En émission : pas d'obligation pour les loyers exonérés. La location de logements nus est exonérée de TVA sans possibilité d'option (art. 261 D du CGI). Pour ces loyers effectivement exonérés, la SCI n'a ni obligation d'émission électronique ni e-reporting. Cette exclusion ne s'étend pas à ses autres opérations : certaines, notamment transfrontalières, peuvent avoir leurs propres obligations.
En réception : l'obligation s'applique si la SCI est réellement assujettie. La situation s'apprécie au cas par cas, selon l'activité effectivement exercée : la DGFiP précise que le seul encaissement durable de loyers ne suffit pas à établir l'assujettissement. Si celui-ci est reconnu, même pour des loyers exonérés, la SCI doit pouvoir recevoir via une plateforme agréée les factures fournisseurs soumises à l'obligation électronique.
Autrement dit : exonéré n'est pas hors champ. Une SCI de location nue réellement assujettie doit être joignable dans l'annuaire pour recevoir, par exemple, les factures de travaux ou d'expertise comptable soumises à l'obligation électronique. Une SCI non assujettie, par exemple celle dont l'objet exclusif est la mise à disposition gratuite d'un bien à ses associés sans activité économique, reste hors champ.
SCI de locaux professionnels ou commerciaux
La location de locaux nus à usage professionnel est exonérée mais avec option possible pour la TVA. Si la SCI a opté (pour récupérer la TVA sur les travaux, par exemple), elle est assujettie et redevable : plateforme agréée obligatoire depuis le 1er septembre 2026, et facturation électronique des loyers taxables à ses locataires assujettis établis en France selon le calendrier de taille ci-dessous.
Même sans option, la location de parkings, d'emplacements de stationnement ou de locaux aménagés est en principe taxable. Toutefois, le stationnement accessoire à une location elle-même exonérée peut suivre le régime de cette location.
LMNP et LMP
La location meublée habituelle est une activité économique, mais le traitement de ses loyers dépend de leur régime. Lorsque le loueur est assujetti, il doit pouvoir recevoir les factures fournisseurs soumises à l'obligation électronique par une plateforme agréée. Une location exonérée au titre de l'article 261 D du CGI est exclue de la facture électronique et de l'e-reporting pour ses loyers. Une activité taxable — par exemple la para-hôtellerie — ou relevant seulement de la franchise en base transmettra en revanche ses opérations B2C en e-reporting selon le calendrier de taille ci-dessous. Une personne qui n'exerce réellement aucune activité économique indépendante reste hors champ.
Récapitulatif
Le calendrier dépend de la taille, pas du statut SCI, LMNP ou LMP : réception au 1er septembre 2026 pour les assujettis concernés ; émission et e-reporting des opérations concernées au 1er septembre 2026 pour les GE/ETI, au 1er septembre 2027 pour les PME/micro.
| Situation | Concernée ? | À faire |
|---|---|---|
| SCI location nue d'habitation, sans autre activité | Réception si la SCI est réellement assujettie ; pas d'émission pour les loyers exonérés | Plateforme agréée si assujettie ; pas d'e-reporting pour ces loyers ; autres opérations à examiner séparément |
| SCI locaux professionnels avec option TVA | Oui | Réception ; factures électroniques des loyers aux assujettis établis en France, e-reporting pour les non-assujettis ou clients étrangers, selon la taille |
| SCI parkings, locaux aménagés | Oui en principe ; le parking accessoire à une location exonérée peut suivre son régime | Obligations selon le régime de la location et le calendrier de taille |
| LMNP / LMP : location exonérée (art. 261 D) | Réception si le loueur est réellement assujetti ; pas d'émission ni d'e-reporting pour les loyers exonérés | Plateforme agréée si assujetti ; confirmer les cas atypiques avec le SIE |
| LMNP / LMP : activité taxable en franchise en base | Oui | Réception ; e-reporting B2C selon la taille |
| LMNP para-hôtelier redevable de la TVA | Oui | Réception ; facture électronique B2B et e-reporting B2C selon la taille |
Les outils qui simplifient la vie des SCI et LMNP
Pour une SCI réellement assujettie, le besoin de réception consiste à être joignable dans l'annuaire et à recevoir les factures fournisseurs soumises à l'obligation électronique, en complément de sa comptabilité. Plusieurs plateformes agréées proposent une offre gratuite adaptée aux structures immobilières (compte dédié, factures, comptabilité), et les cabinets en ligne spécialisés dans l'immobilier prennent le relais quand il faut une liasse attestée (2072 à l'IS, 2031 en LMNP). Nos avis sur les logiciels et notre comparatif des experts-comptables en ligne détaillent les offres.
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Sources officielles
- impots.gouv.fr — « Je n'émets pas de facture, ou je facture sans TVA. Suis-je concerné par la réforme ? » (nouvelle fenêtre)
- DGFiP — Facturation électronique : je suis une SCI (nouvelle fenêtre)
- Légifrance — CGI, article 290 : exclusion des opérations exonérées des articles 261 à 261 E (nouvelle fenêtre)
- Service-public Entreprendre — Comment se mettre en conformité avec l'obligation de facturation électronique ? (F39785) (nouvelle fenêtre)
- Service-public Entreprendre — Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir (F38553) (nouvelle fenêtre)
Sources consultées et vérifiées le 7 septembre 2026. Les règles évoluent : la version en vigueur sur le site officiel fait foi.
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Questions fréquentes
Une SCI qui loue un appartement nu à un particulier doit-elle choisir une plateforme agréée ?
Un LMNP est-il concerné ?
Une quittance de loyer est-elle une facture électronique ?
Comptable de formation, Julie a passé des années à dépanner ses amis indépendants perdus dans la facturation. Madame Facture est né de là : rendre ces sujets simples et abordables, et sélectionner les meilleures offres pour chaque besoin, en vidéo et par écrit.