Créer une SCI en 2026 : étapes, coût, fiscalité (IR ou IS) et obligations

La société civile immobilière sert à détenir et gérer un ou plusieurs biens à plusieurs, à organiser une transmission, ou à séparer un patrimoine immobilier de son activité. Sa création est simple ; ses choix fiscaux méritent réflexion.

Pourquoi créer une SCI

• Acheter à plusieurs (couple non marié, amis, famille) avec des règles claires de décision et de sortie.
• Transmettre progressivement des parts à ses enfants avec les abattements de donation, tout en gardant la gérance.
• Séparer l'immobilier professionnel de l'entreprise d'exploitation (la SCI loue les locaux à la société).
• Gérer un patrimoine locatif dans une structure dédiée, avec un compte et une comptabilité propres.

Ce que la SCI ne fait pas : elle ne protège pas des dettes (responsabilité indéfinie des associés à proportion de leurs parts), et elle ne permet pas la location meublée de manière habituelle à l'IR (activité commerciale, qui la ferait basculer à l'IS).

Les étapes

1. 1
   Définir le projet et les associés

   Au moins deux associés. Répartition des parts, gérant, règles de majorité, clauses d'agrément et de sortie : c'est le cœur des statuts.
2. 2
   Rédiger les statuts

   Modèle en ligne pour une SCI familiale simple ; notaire obligatoire si un bien immobilier est apporté au capital ; avocat ou notaire conseillés pour une transmission ou un démembrement.
3. 3
   Constituer le capital

   En numéraire (compte bloqué ou dépôt chez le notaire) ou en nature. Aucun minimum. Attestation de dépôt pour le dossier.
4. 4
   Publier l'annonce légale

   Environ 190 à 220 € HT pour une SCI. Attestation de parution à joindre.
5. 5
   Immatriculer sur le guichet unique

   formalites.entreprises.gouv.fr : statuts, attestation de dépôt, annonce, justificatif de siège, pièces d'identité et déclarations des gérants, bénéficiaires effectifs. Greffe environ 70 €.
6. 6
   Kbis, SIREN, et options fiscales

   Option pour l'IS le cas échéant dans les 3 mois ; option pour la TVA si location de locaux professionnels ; ouverture du compte bancaire de la SCI.
7. 7
   Plateforme agréée si la SCI est assujettie

   Une SCI qui a opté pour la TVA ou loue des parkings ou locaux aménagés doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Une SCI de location nue d'habitation est hors champ.

Le coût réel

Apport d'un bien existant : ajoutez les frais d'acte et les droits (et une éventuelle plus-value chez l'apporteur).

IR ou IS : la décision qui compte

À l'IR (par défaut), la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers (déclaration 2072 pour la SCI, 2044 pour l'associé). Avantage : régime des plus-values des particuliers, exonération totale après 30 ans (22 ans pour l'impôt). Inconvénient : pas d'amortissement, revenus fonciers imposés au barème plus prélèvements sociaux même s'ils sont réinvestis.

À l'IS (sur option irrévocable), la SCI amortit le bien, déduit toutes ses charges, paie l'IS à 15 % puis 25 %, et les associés ne sont imposés qu'aux dividendes distribués. Avantage : capitalisation. Inconvénients : plus-value calculée sur la valeur amortie à la revente (souvent lourde), comptabilité commerciale complète, double imposition.

Règle simple : détention longue et revente envisagée → IR ; forte fiscalité personnelle, réinvestissement, ou meublé → IS. Faites simuler.

Obligations courantes

• Comptabilité : simplifiée à l'IR (mais tenue conseillée), complète à l'IS (bilan, liasse).
• Assemblée annuelle d'approbation des comptes, avec procès-verbal.
• Déclarations : 2072 (IR) ou 2065 (IS), CFE si locaux professionnels, TVA si option.
• Quittances de loyer aux locataires qui les demandent (ce ne sont pas des factures) ; factures aux locataires professionnels si la SCI est assujettie, électroniques à partir de septembre 2027.
• Compte bancaire dédié : pas obligatoire à l'IR, indispensable en pratique.

Les outils